ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Φορολογικά Θέματα στην Ελλάδα.

Επιχειρήσεις που έχουν μόνιμη έδρα στην Ελλάδα ή αλλοδαπές επιχειρήσεις που έχουν υποκατάστημα στην Ελλάδα ή θυγατρικές αυτών υπόκεινται σε φορολόγηση κατά το Ελληνικό φορολογικό σύστημα.

Ποια αξία σχετικά με την ακίνητη περιουσία λειτουργεί ως βάση για τον υπολογισμό των σχετικών φόρων και εξόδων στην Ελλάδα;

Οι αξίες της ακίνητης περιουσίας που αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό όλων των φόρων, εξόδων (χρεώσεων) και αμοιβών (μεταγραφή, δικηγόρος, συμβολαιογράφος, κλπ) υπολογίζονται στην Ελλάδα με δύο διαφορετικούς τρόπους.

Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας εφαρμόζεται το σύστημα των "αντικειμενικών αξιών". Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου υπό πώληση υπολογίζεται από την οικεία ΔΟΥ, ακολουθώντας μία μέθοδο που καθορίζεται από το κράτος. Οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα σύστημα ενοποιημένων αξιών που υπολογίζονται πάνω σε αντικειμενικά κριτήρια, όπως η τοποθεσία και η ποιότητα κατασκευής των συγκεκριμένων ακινήτων και περιουσιακών στοιχείων.

Μόνο σε μερικά μέρη της Ελλάδας δεν έχει εφαρμοσθεί το σύστημα των "αντικειμενικών αξιών" ακόμη. Το σύστημα που έχει εφαρμοσθεί σ' αυτές τις περιοχές είναι των "συγκριτικών τιμών". Σύμφωνα μ' αυτό το σύστημα, η αρμόδια οικονομική υπηρεσία (οικεία ΔΟΥ) εκτιμά την αξία ενός ακινήτου περιουσιακού στοιχείου λαμβάνοντας υπ' όψιν τιμήματα παλαιότερων συμβολαίων μεταβίβασης παρόμοιων ακινήτων που βρίσκονται στην ίδια ή κοντινή περιοχή.

‘Εξοδα που επιβαρύνεται ο αγοραστής ακινήτου

Ο αγοραστής που θα αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα επιβαρύνεται, πέρα βέβαια από την αξία του ακινήτου, με τα ακόλουθα έξοδα:

Κατ’ αρχήν όλα τα έξοδα υπολογίζονται είτε στην δηλωθείσα αξία του ακινήτου.

Α) ΦΟΡΟΣ
  1. Στην περίπτωση που η πώληση του ακινήτου γίνεται από ιδιώτη (όχι από κατασκευαστική επιχείρηση) ο αγοραστής πληρώνει 3%. Π.χ. αξία ακινήτου 500.000 ευρώ 3% Χ 500.000 ευρώ = 15.000 ευρώ το Σύνολο του φόρου Σημείωση: Ο φόρος καταβάλλεται στην ΔΗΜΟΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ (Δ.Ο.Υ.)
  2. Σε περίπτωση που η πώληση του ακινήτου γίνεται από κατασκευαστική επιχείρηση:
    • 2α) Εάν η οικοδομική άδεια του ακινήτου έχει εκδοθεί πριν την 1η Ιανουαρίου 2006 ο αγοραστής πληρώνει 3%. Π.χ. αξία ακινήτου 500,000 ευρώ 3% Χ 500.000 ευρώ = 15.000 ευρώ το Σύνολο του φόρου Σημείωση: Ο φόρος καταβάλλεται στην ΔΗΜΟΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ (Δ.Ο.Υ.)
    • 2β) Εάν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 ο αγοραστής πληρώνει 23% ……επί της δηλωθείσας ή αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. …..Π.χ. αξία ακινήτου 500,000 ευρώ Χ 23% = Σύνολο φόρου 115,000 ευρώ Σημείωση: Ο αγοραστής καταβάλλει το 23% στην κατασκευαστική επιχείρηση η οποία αποδίδει αυτό το ποσό στην ΔΗΜΟΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ (Δ.Ο.Υ.)
Β) ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για την σύνταξη του συμβολαίου είναι υποχρεωτική και ρυθμίζεται από Νόμο. Το ποσοστό της αμοιβής είναι 1% μέχρι ποσό αξίας ακινήτου 120.000 ευρώ, ενώ πάνω από το ποσό αυτό το ποσοστό της αμοιβής μειώνεται όσο μεγαλώνει η αξία του ακινήτου και είναι από 0,70 % ως 0,10% .

Επίσης η αμοιβή του συμβολαιογράφου προσαυξάνεται κατά μέσο όρο από 200 – 300 ευρώ περίπου για αντίγραφα συμβολαίων και λοιπά έξοδα. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου επιβαρύνεται με Φ.Π.Α. 23%

Γ) ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Η παράσταση δικηγόρου στο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ανεξαρτήτου αξίας είναι προαιρετική. Συνήθως όμως ο αγοραστής και ο πωλητής για την πλήρη νομική κατοχύρωση τους ορίζουν διαφορετικούς δικηγόρους οι οποίοι θα παραστούν στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Ο τρόπος υπολογισμού της αμοιβής του δικηγόρου διαχωρίζεται σε 2 μέρη:

α μέρος ) αφορά την αμοιβή του δικηγόρου για την παράστασή του στο συμβόλαιο μεταβίβασης και συνίσταται μόνον στον έλεγχο της ορθής σύνταξης του συμβολαίου. Ανάλογα με το ποσό χρημάτων που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης η αμοιβή του δικηγόρου είναι:

  1. Από 1 Ευρώ Μέχρι 44.000 Ευρώ, ποσοστό 1%
  2. Από 44.001 Ευρώ Μέχρι 1.467.000 Ευρώ, ποσοστό 0,5%
  3. Από 1.467.001 Ευρώ Μέχρι 2.935.000 Ευρώ, ποσοστό 0,4%
  4. Από 2.935.001 Ευρώ Μέχρι 5.810.000 Ευρώ, ποσοστό 0,3%
  5. Από 5.810.001 Ευρώ Μέχρι 14.673.500 Ευρώ, ποσοστό 0,2%
  6. Από 14.673.501 Ευρώ μέχρι 29.347.000 Ευρώ, ποσοστό 0,1%
  7. Από 29.347.001 Ευρώ μέχρι 58.694.000 Ευρώ, ποσοστό 0,05%
  8. Πάνω από 58.694.000 Ευρώ, ποσοστό 0,01%

Π.χ. εάν η αναγραφόμενη αξία του ακίνητου στο συμβόλαιο μεταβίβασης είναι 500.000 ευρώ τότε η αμοιβή του δικηγόρου είναι: 44.020 ευρώ Χ 1% = 440,20 ευρώ 455.980 ευρώ Χ 0,5% = 2.279,90 ευρώ Η αμοιβή του δικηγόρου είναι 2.720,10 ευρώ

β μέρος ) αφορά την αμοιβή του δικηγόρου για τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας στο υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο ενδεχομένως πολεοδομία κ.λ.π. Σε αυτήν την περίπτωση η αμοιβή του δικηγόρου είναι θέμα ελεύθερης συμφωνίας μεταξύ του δικηγόρου και του αγοραστή ή πωλητή. Σημείωση: Η αμοιβή του δικηγόρου επιβαρύνεται με Φ.Π.Α. 23%

Δ) ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ

Η αμοιβή του υποθηκοφυλακείου η οποία ρυθμίζεται από Νόμο ανέρχεται σε ποσοστό 4,75/1000 επί της αξίας του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο για ακίνητα σε περιοχή εκτός κτηματολογίου και σε ποσοστό 5,75/1000 για ακίνητα σε περιοχή εντός κτηματολογίου.

Το 54% - 66% περίπου του ποσού χρημάτων της αμοιβής του υποθηκοφύλακα επιβαρύνεται και με Φ.Π.Α. 23%.

-------------------------------------------------------------

ΑΓΟΡΑ ΑΝΩΝΥΜΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ

Σε αρκετές περιπτώσεις τα προς πώληση ακίνητα (συνήθως ξενοδοχεία ή μεγάλες εκτάσεις γης κ.λ.π.) ανήκουν σε Ανώνυμες Εταιρείες οι οποίες ως μοναδικό περιουσιακό στοιχείο έχουν το ακίνητο που πωλούν. Σε αυτήν την περίπτωση ο αγοραστής έχει την δυνατότητα αντί να αγοράσει το ακίνητο να αγοράσει την Ανώνυμη Εταιρεία δηλαδή το 100% των μετοχών της Ανώνυμης Εταιρείας οπότε γίνεται και ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Για την αγορά της Ανώνυμης Εταιρείας δεν χρειάζεται: υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου, συμβολαιογράφου, υποθηκοφύλακα. Η διαδικασία μεταβίβασης των μετοχών γίνεται στην ΔΗΜΟΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ (Δ.Ο.Υ.)

Ο τρόπος υπολογισμού του φόρου είναι:

Η μεταβίβαση μετοχών Ανώνυμης Εταιρείας φορολογείται με συντελεστή 5%.

Την υποχρέωση για την πληρωμή του φόρου την έχει ο μεταβιβάζων τις μετοχές (πωλητής). Στην πράξη, βέβαια, συνήθως συμφωνείται ότι ο φόρος θα πληρωθεί από τον αγοραστή. Ο οφειλόμενος φόρος πληρώνεται στην ΔΗΜΟΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ (Δ.Ο.Υ.). Για να θεωρείται ότι η μεταβίβαση της Ανώνυμης Εταιρείας έχει ολοκληρωθεί, πρέπει να πληρωθεί ο φόρος.

Ο υπολογισμός της αξίας των μετοχών γίνεται από την Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) και δεν εξαρτάται από την αξία που δηλώνουν ο πωλητής και ο αγοραστής στην συμφωνία τους. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται πάνω στην αξία που θα υπολογίσει η Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.). Αν, όμως, ο πωλητής και ο αγοραστής δηλώνουν αξία μεγαλύτερη από αυτήν που υπολογίζει η Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.), τότε φορολογούνται στην μεγαλύτερη αυτή αξία.

Σημείωση: Συνιστούμε ότι για την αγορά μιας Ανώνυμης Εταιρείας πρέπει να προηγηθεί:

Α)
έλεγχος από δικηγόρο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο, κτηματολόγιο ενδεχομένως πολεοδομία κ.λ.π.
Β)
έλεγχος των οικονομικών της Ανώνυμης Εταιρείας από εξειδικευμένη εταιρεία παροχής Φορολογικών υπηρεσιών.

Η αμοιβή που θα πληρώσει ο αγοραστής στον δικηγόρο και στην εταιρεία Φορολογικών υπηρεσιών είναι θέμα ελεύθερης συμφωνίας.

Αναζήτηση

Weather

60°
15°
°F°C
Partly Cloudy
Humidity: 86%
Tue
Partly Cloudy
58 | 71
14 | 21
Wed
Partly Cloudy
53 | 68
11 | 20

Currency convertor



Δίκτυο Συνεργασιών

Θεσμικό Επενδυτικό Πλαίσιο

Η Οικονομία της Ρωσίας

Εκθέσεις

Χρήσιμα Links

Επιχειρηματικές Ευκαιρίες

Τουρισμός

Είσοδος μελών