Процедура покупки

В Греции приобретение недвижимости возможно в виде частной собственности (принадлежащей частному лицу или компании), или через покупку компании, которой принадлежит конкретная недвижимость.

Далее приведены стандартные шаги приобретения недвижимости (в виде частной собственности).

1. Покупатель должен выбрать и нанять адвоката в Греции
С начала 2014 г. участие адвоката со стороны покупателя и продавца со сделками с недвижимостью необязательно. Каждая из сторон самостоятельно решает привлекать или нет адвоката.

Несмотря на это, со стороны покупателя и со стороны продавца лучше нанять собственного адвоката, который в полной мере будет представлять их законные права и будет присутствовать при заключении сделки и расчетах.
Что делает адвокат?

Греческие адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но также составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему Земельного Кадастра, и адвокат покупателя должен произвести фактическую проверку в Реестре Недвижимости и, главное, убедиться, что продавец действительно является полноправным собственником продаваемого объекта недвижимости. На практике, необходимо проверить юридическую историю объекта недвижимости за последние 20 лет из-за неопределенности греческого законодательства и системы Реестра Недвижимости.

Адвокат должен также убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий (т.е. не имеется наложенных судебных запретов, мер по взысканию или исков).

Кроме того, адвокат должен проверить, все ли налоги на недвижимость были оплачены продавцом.
Каждая из сторон оплачивает услуги своего адвоката, и размер вознаграждения согласуется с доверителем в свободном размере.

2. Покупатель должен получить налоговый номер (АФМ) в местных налоговых службах
Одним из условий для оформления приобретения недвижимости является получение регистрационного налогового номера (АФМ). Этот номер совершенно аналогичен российскому Идентификационному номеру налогоплательщика (ИНН).
Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции

3. Определиться и назначить нотариуса
Нотариус является государственным чиновником, который гарантирует, что обе стороны полностью понимают процедуру купли-продажи, проверяет и регистрирует сделку в государственных архивах.
Функции нотариуса в Греции весьма ограничены. Нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, вытекающие из подписываемого контракта. Он также убеждается в том, что стороны об этом знают, зачитывая им текст контракта перед тем, как они его подпишут. Обычно юрист рекомендует клиентам того или иного нотариуса, которому он доверяет.
Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов.

4. Подписание контракта купли-продажи и акта передачи прав собственности у нотариуса
Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Контракты, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными и без права взыскания убытков.
Перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты.
Для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии.

5. Консультация у местного архитектора
Участие архитектора не является обязательным для заключения договора купли-продажи. Тем не менее, мы рекомендуем проконсультироваться с ним до заключения сделки. Архитектор может точно сказать, было ли произведено строительство согласно полученному разрешению, были ли допущены нарушения при строительстве зданий. Поскольку в Греции много местных ограничений на строительство, при покупке земельных участков, консультация с архитектором будет очень полезна, он точно скажет, возможно ли строительство на этом участке, что на нем может быть построено, и максимально возможную площадь застройки помещений и т.д..

Шаг 5. Регистрация титула в Реестре Недвижимости (the Registry of Mortgages)
Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Заверенный нотариально контракт купли-продажи может считаться действительным только после регистрации его в Регистре Мортгейджей или в Земельном Регистре. Такая регистрация является обязательной частью процедуры сделки.

Дополнение

Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.

Необходимо ли покупателю находиться в Греции для заключения сделки?
Стороны могут заключить сделку путем подписания контракта в Греции или в греческом консульстве самостоятельно, а также через своих представителей.
Процедура в консульстве, в стране постоянного проживания покупателя
Греческое консульство в стране постоянного проживания покупателя может выполнить юридические действия, которые в Греции находятся в компетенции нотариуса. Контракт купли-продажи может быть подписан в присутствии уполномоченного консульского сотрудника

Через своего представителя в Греции по доверенности.
Каждая сторона сделки может передать полномочие представительства другому лицу, оформив на него доверенность. Доверенность может быть оформлена также и на адвоката, представляющего сторону в сделке.

Доверенность на сделки с недвижимостью обладает рядом особенностей. Например, точные условия контракта (цена и т.д.), а также сам объект, являющийся предметом сделки, должны быть точно зафиксированы в доверенности. Без этих уточнений доверенность теряет юридическую силу.

Доверенности продавца и покупателя должны быть нотариально заверены. Их можно оформить в нотариате в Греции или в Греческом консульстве за рубежом. Для того чтобы в Греции были признаны нотариальные документы, заверенные зарубежными нотариусами, они (документы) должны быть сопровождены специальной формой Апостиль, а также переведены на греческий язык с заверением подписью переводчика.

В России проставление Аппостиля на официальных документах, подлежащих вывозу за границу, находится в компетенции федеральной регистрационной службы Министерства юстиции.